2019年，秉承“房地产+建筑”双主业经营模式的中南建设，房地产业务(中南置地)板块录得的销售金额为1961亿元，在克而瑞房企销售榜中(全口径金额)排名第16位，在确保不掉队的情况下，若要跻身前十，还需要超越6个对手。
盈利能力下滑 “高周转”带来安全隐忧
从去年的经营数据来看，中南建设的房地产与建筑施工业务正逐渐形成“七三分”的局面。财报显示，2019年，中南建设的全年总营收为718.3亿元，其中，房地产开发业务的营收为515.9亿元，占比68.03%;建筑施工业务的营收为221.8亿元，占比29.24%;酒店及其他业务的营收为20.7亿元，占比2.73%;此外，还有内部交易抵消金额约-40.03亿元。
当期，建筑施工业务新承接(中标)项目预计合同总金额为277.8 亿元，同比下降24%，而在2018年，该项业务新承接(中标)项目预计合同总金额为366.5亿元，同比增长24%。二者对比，中南建设在建筑施工业务板块呈现出放缓的趋势。
线上业绩说明会中，中南建设董事、副总经理、财务总监辛琦表示，未来，建筑业务在公司总营收中的占比会不断下降。这意味着，中南建设对房地产和其他业务的依赖性会愈来愈强。
有业内人士指出，去年，大多数房企遭遇了融资难，有的房企不惜利用高息海外债券来维持运转，而建筑施工行业回款周期长、资金沉淀期长，反而会加重施工企业的财务压力。这可能是中南建设放缓建筑施工项目的一个原因。
事实上，中南建设旗下房地产业务的发展也并非一帆风顺。据克而瑞统计，中南建设房地产业务销售金额平均权益比例为63%，这低于同期百强房企75%的均值。除此之外，目前，中南建设的单城市产能为29.7亿元，销售达到50亿元以上的仅7城，达到百亿以上的仅南通、宁波、苏州3城，城市深耕有待加强。
不过，相比建筑业务新增量的降低这一难题，中南建设薄弱的盈利能力更让投资者关心。据克而瑞统计，中南建设2019年的毛利率同比下降2.81个百分点至16.75%，净利率及归母净利率分别为6.44%、5.80%，处于行业低值。
其中，中南建设在房地产业务方面的结算毛利率为17.93%，同比下降2.3个百分点。而同梯队房企中，旭辉的毛利率为30%、金科为28.84%、绿城为25.4%，分别高出中南建设12.07个百分点、10.91个百分点及7.47个百分点。当期，中南建设在建筑业务录得的综合毛利率为9.01%，较2018年同期下降2.58个百分点。
不同于盈利能力的下滑，由于销售规模、开发项目及融资规模的增加，中南建设2019年的费用支出大幅上涨。其中，销售费用14.63亿元，同比增长51.37%;管理费用至32.16亿元，同比增长34.54%;财务费用6.75亿元，同比增幅最高达62.33%。
根据中指院披露的数据，2017年至2019年间，中南建设的销售均价已经从14341元/平米降低至目前的13602元/平米，降幅为5.2%。这意味着，中南建设在快速扩张的同时，产品溢价能力正待提升。
面对上述难题，中南建设副总经理、中南置地董事长陈昱含有着准确的认知，她曾坦言，“中南建设存在盈利能力和产品能力两大短板。盈利能力方面，因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品溢价能力不足导致了毛利显著低，由于规模优势不足，公司的费用也显著较高。”
中南建设董秘梁洁也指出，毛利率下降是公司去年主要的缺陷。
中南建设副总经理、中南置地董事长陈昱含
过去的一年，中南建设披露的归母净利润为41.6亿元，踩线完成目标。公开资料显示，早前2018年和2019年5月，中南建设曾为提升盈利能力而两度向公司地产业务、建筑业务总部和区域有关负责人员及业务骨干等推出2.3亿股和1.38亿股的股权激励计划，考核目标锁定在净利润指标上。根据计划，2019年、2020年和2021年对应的指标分别为40亿元、70亿元和90亿元。
值得一提的是，在中南建设41.6亿元的净利润中，约有6.5亿元来自非经常性损益，若将这些非经常性损益除去之后，距离达标仍有差距。
为了实现今年和明年的净利润目标，完成这项“有挑战的工作”，中南建设的管理层提出，用速度换经营质量，在牺牲一定销售规模的基础上，把ROIC(投入资本回报率)作为主要的考量指标，力求把投资的价值最大化表现出来。
基于此，中南建设提出了2020年2300亿元的销售目标，增速15%。公开资料显示，2017年至2019年间，中南建设的销售额增速分别为158.18%、52.23%及33.73%。今年相比2019年，中南建设的销售增速再度下降了18.73个百分点。
然而，将“净利润”作为核心考核目标，并未能挽救中南建设盈利能力下滑的趋势。今年一季度，中南建设的结算毛利率再较2019年同期下降1.32个百分点至27.84%;归属于上市公司股东的净利润仅6.2亿元，增幅收窄至28.9%。
与此同时，中南建设的一季度毛利率和净利率分别同比下降0.59个百分点和0.33个百分点，分别为23.76%和5.37%。由于一季度收入在全年收入的占比较小，当期费用和收入结构不匹配，中南建设当期录得的权益净利润率仅为5.37%，相比2019年全年下降0.43个百分点。
尽管盈利能力出现下滑，公司管理层仍不改对于“高周转”战略的支持态度。陈昱含表示，“中南之前都是维持在7个月的开盘速度，我们还是希望这个速度能坚持稳固下去”。
不过，作为业内典型践行“高周转”策略的房企之一，中南建设在过去的一年已经多次尝到“高周转”带来的的困扰。
根据住建部披露的信息，2019年1月和5月，在山东潍坊市及湖北武汉市，由中南建设旗下子公司参与建设的中南保利樾府项目及中南拂晓城108一期项目二标段等先后发生安全事故，并有人员伤亡。除此之外，中南建设旗下子公司曾因违规建设施工被监管部门处罚。
2020年4月，北京市住房和城乡建设委员会官网发布的行政处罚信息显示，江苏中南建筑产业集团有限责任公司因存在与建设工程施工现场安全防护、场容卫生及消防保卫标准不符等行为，被责令改正，罚款1000元。据天眼查数据显示，江苏中南建筑产业集团有限责任公司为A股江苏中南建设集团股份有限公司全资子公司。江苏中南建筑产业集团有限责任公司2002年以来3次列入被执行人，曾有65次被列入执行人，俗称建筑行业“老赖”企业。
土地储备亟待补货 三四线城市去化或存压
过去的一年，中南建设的投资力度有所放缓。期内，公司共计新增项目78个，新增项目规划建筑面积合计约989万平方米，明显少于2018年的111个新增项目，以及1595万平方米的新增规划建筑面积。从新增土储的城市能级来看，来自三四线城市的土储占比达到了71%，同比增长了8个百分点。
截至去年末，中南建设旗下共有372个项目，在建面积合计3078万平方米。在全部未来可竣工的4226万平方米项目资源中，一、二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。由此可见，中南建设的发展重心仍主要在三、四线城市。
有业内人士表示，中南建设所获取的项目主要集中于三四线城市，项目体量较小，且很多是联合操盘。在2020年三四线城市楼市降温的大趋势下，后期库存去化将面临一定的压力，盈利空间或被进一步压缩。
值得一提的是，据克而瑞统计，中南建设2019年的平均售价约为12725元/平米，较2018年同期的12810元/平米小幅走低。然而，新增项目平均地价却达到5250 元/平方米，相比2018年明显提高。
在上述分析人士看来，拿到了地价相对较高的地，也是中南建设毛利率偏低的原因之一。如果企业的毛利率和净利率持续保持低位，可能会使企业未来在资金上面临压力，也会影响企业的稳健发展。
中南建设土地投资力度的放缓，直接导致中南建设的新增土储由2018年末的1595万平方米降至2019年末的989万平方米，新增土地储备同比下降37.99%。中金公司研报指出，中南建设的拿地强度由2018年的47%降至26%，当前可售土储约3000万平方米，基本能够支撑2020年销售，但仍有较强补库需求，未来公司销售持续增长需关注补地力度。这意味着，中南建设需要在土地储备上加大投入。
陈昱含也提及，中南确实需要补充土地储备，2020年的投资预算是600亿元。一个现象是，中南建设正在有意提高权益占比。2020年1月中南建设新增徐州、青岛共计3个项目，权益占比75%至100%，由此看来，中南建设在新增项目中或将延续高权益比重的格局。“而要想获得高权益比重的项目或土地，中南势必在将来支付更大的成本”，业内人士表示。
随着经营规模的扩大和买地支出的增加，导致公司2019年的经营性现金流出增幅扩大，投资支付的现金翻倍增长导致投资活动现金流净额为负值，中南建设在财报中表示。
其中，中南建设投资活动产生的现金流量净额为-133.81亿元，同比减少5.78%;经营活动产生的现金流量净额为81.96亿元，同比减少57.82%;由于融资力度的增加，其筹资活动产生的现金流量净额同比大幅增加299.36%至80.59亿元。
在融资方面，中南建设的表现则较为活跃，报告期内，其通过借款和发行债券获取资金的同比增幅分别为37.46%及115.9%，筹集资金593.99亿元，偿还债务的支出为472.06亿元，同比增幅为31.24%。
销售规模扩大，中南建设的债务规模也在走高。2019年，中南建设的总负债同比增加22.1%至2637.5亿元，有息负债同比增长20.67%至699.2亿元。有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元，在全部有息负债中的占比为33.7%，比例较2018年末的31.09%有所提高。
过去的一年，中南建设的净负债率从2018年底的191.52%下降了约25.56个百分点至165.95%，资产负债率为90.77%，降杠杆取得一定成效，但仍处于行业高值。
从偿债指标来看，该公司的现金短债比由2018年底的1.13下降至1.06，长短期债务比由2018年底的2.22下降至1.93。对此，克而瑞称，虽然中南建设的持有现金尚能覆盖短期有息负债，但债务压力正在加大，该公司未来仍需关注负债结构，通过加强回款降低企业的偿债压力。
对外“高担保”一直被业内认为是中南建设控制表内负债的举措之一，且其对外担保的频率一直未减。在其今年5月10日发布的对外担保公告中，中南建设为旗下马鞍山中南御锦等公司提供相关融资担保。
公告显示，截至目前，中南建设及控股子公司的实际对外担保总金额为667.79亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的311.48%。其中，公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保总金额为129.5亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的60.4%。
在此前4月30日的公告中，中南建设曾表示，公司2020年第三次临时股东大会已经审议通过，中南建设拟为资产负债率超过70%的子公司的担保额度为514.96亿元，为资产负债率不超过70%的子公司的担保总额度为243.37亿元。
查阅数据显示，中南建设的担保总额在上市房企中均处于绝对高位，且对外担保占股东权益的比例不断攀升，企业信用风险呈持续堆积的态势，这些财务重担直接推升了公司的融资成本，也拉低了公司的盈利能力。有业内人士称，在国泰君安此前的研报中，中南建设曾涉及“明股实债”美化财报，债务结构并非如披露的这般美好。
随着棚改政策调整以及三四线楼市的整体降温，“重仓”三四线城市的中南建设，面临的去化压力或集中出现，一旦被担保子公司销售遇阻或者三四线城市去化承压，都将对其债务水平带来影响，对于资产负债率高企的被担保子公司，中南建设还将面临代偿风险，上述业内人士表示。
今年2月23日，原中南置地董事长、明星职业经理人陈凯确认离职加盟新力控股，其职务改由中南集团创始人、董事局主席陈锦石的女儿陈昱含接任的消息传出后，也曾让中南建设感受到“阵痛”。
“离任”的消息传导至资本市场，2月24日，中南建设股价应声下跌，最低跌幅达到9.53%，当日收盘数据显示，中南建设放量跌6.47%，五机构席位卖出3.29亿元，公司总市值蒸发21.25亿元。有分析人士称，陈凯在任的3年间，曾带领中南建设实现了百亿至千亿的跨越。股价的震动，似乎暗含着投资者对继任的年轻管理团队的信任，还有犹疑。