摘要：今年将迎来房企债到期高峰。根据克而瑞地产研究，95家房企今年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。在此背景下，边际改善的空间可能会存在。由于去年以来地产行业融资渠道持续收紧，未来融资环境的边际放松可以期待，而地产行业对边际改善具有高敏感度，这有可能修复行业估值。国泰君安分析师谢皓宇表示，针对疫情，从短期、中期到长期的应对，其认为分别是货币先行、行政在中、非标殿后。
来源：国泰君安(行情18.46 +4.95%,诊股)证券
年初疫情的爆发，无疑让资金链早已偏紧的地产行业“雪上加霜：售楼处暂停开放，项目工地延期复工……近日，某房企推出“网上购房”活动，启动全国楼盘75折优惠，赚尽眼球。在地产市场“小阳春”之际，如何快速销售解决现金流压力，房企使尽浑身解数。
资本市场却显示出别样气氛。在2月3日大跌以后，地产股红红火火上涨，4-18日期间已经累计上涨9.25%。
“春江水暖鸭先知”，地产股是否迎来投资时刻?
地产股持续回暖。在2月3日大幅下跌9.42%以后逐渐爬升，4-18日间该板块累计上涨9.25%。
多只地产股在2月有出色表现。其中招商积余(行情26.39 -0.83%,诊股)涨幅达到31.77%、大港股份(行情8.15-2.86%,诊股)涨22.27%、新大正(行情67.89 -1.47%,诊股)涨16.36%。此外，南都物业(行情21.25-1.02%,诊股)、大名城(行情6.75 +0.30%,诊股)、阳光城(行情7.75 +1.17%,诊股)、万通地产(行情5.66+0.18%,诊股)等在此期间亦有5%以上涨幅。
从今年表现来看，地产股一直是A股的低洼板块。1月地产股持续走弱，根据Wind数据显示，1月区间涨跌幅(算数平均)为-3.60%，弱于沪深300指数表现(-1.03%)。
在市盈率方面，目前地产行业处于历史低位水平，修复动力较强。截止到2月18日，根据中证指数有限公司数据，房地产行业滚动市盈率为8.49倍。
个股中，比如泰禾集团(行情5.38 +0.75%,诊股)、荣盛发展(行情8.80 +0.92%,诊股)、华侨城A(行情6.84+1.94%,诊股)、首开股份(行情7.10 +0.71%,诊股)、绿地控股(行情6.12 +0.99%,诊股)等18日滚动市盈率均不足5倍。
在疫情冲击下，售楼处暂停营业，新房与二手房的销售均受到影响，而销售回款正是房企重要的资金来源，这意味着开发商面临流动性风险的重大危机。在此背景下，房地产调控边际放松预期越来越大。
1
多城政策驰援
经济下行又遇疫情“黑天鹅”，这对地方政府如何“稳经济”、“防风险”提出考验，政府通过“因城施策”确保市场稳定运行的意愿加大。
2月中旬，多地政府快马加鞭出台政策，稳定经济增长，其中涉房政策出现放松，比如：
允许延期缴纳土地出让金;
开、竣工的无责任顺延;
此外部分地区在拿地条件上出现放宽，对房企拿地能力起到积极作用。
但也要注意，“房住不炒”仍然是行业的政策目标。从多地政策来看，几乎没有地方在限购方面进行放宽。
2月16日财政部长刘昆在《求是》杂志发表文章《积极的财政政策要大力提质增效》，指出要坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制。
2
流动性超预期宽松
2月12日中央政治局会议指出，要更好发挥积极的财政政策作用，要保持稳健的货币政策灵活适度。
从2月央行动作来看：
3-4日两天共逆回购投放资金1.7万亿，中标利率均比比春节前下调10BP;
10-11日央行累计实施逆回购1万亿元。
就在17日，央行又开展了2000亿元中期借贷便利(MLF)操作，中标利率下调10BP至3.15%，另开展1000亿元逆回购操作。
有市场人士解读，这意味着本月LPR大概率会出现下调。这对中长期资金成本下降带来积极意义，由于房地产贷款在中长期贷款占比较大，那么房贷利率有可能进一步下调，这对房地产市场也能起到一定的支撑作用。
3
融资问题或面临改善
今年将迎来房企债到期高峰。根据克而瑞地产研究，95家房企今年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。
在此背景下，边际改善的空间可能会存在。由于去年以来地产行业融资渠道持续收紧，未来融资环境的边际放松可以期待，而地产行业对边际改善具有高敏感度，这有可能修复行业估值。
国泰君安分析师谢皓宇表示，针对疫情，从短期、中期到长期的应对，其认为分别是货币先行、行政在中、非标殿后。
在他看来，本次疫情对房地产行业基本面冲击较大，最直接的体现就是使得最大资金来源销售回款大幅度下降，融资的续期甚至新增仅能对冲一部分的减少，无法给企业带来新增现金流入。
因此，为了稳定楼市和经济增长，从短期到长期的政策出台将会以货币政策先行、行政政策在中、非标放松殿后方式的渐进式宽松。
疫情冲击无疑将加速本地产周期，现金流管理能力强、业绩稳定的优质房企将更占优势。
在疫情影响下，“现金流”指标无疑比以往更重要。
国泰君安分析师谢皓宇认为，从2019Q3报表来看，全行业的有息负债减少已经反映融资能力比拼凸显，新的比拼开始拉开序幕，优质企业的估值差将变得非常明显，估值结构港股化将更加突出。
他谈到，2019年三季报龙头房企均出现有息负债绝对规模下降，以金融调控导致负债收缩已经在第一阶段完成，房企利润率的收缩将变为生存问题。
本次疫情后的再恢复，将体现出不同房企之间的巨大差异，进而逐步拉开不同企业之间的估值差异，呈现港股化估值差特征，推荐即将大幅提估值的优质房企，首选杠杆率低的优质公司。
公募基金则更看重房企的基本面。分析公募基金在2019年四季度对房地产的持仓情况，可以发现，公募基金对现金流稳定、业绩增速较高的优质房企更为青睐。
此外，对业绩增速较高的优质二线成长类地产股也显示出了明显偏好。